Doanh nghiệp cần phải thực hiện qua các bước thủ tục xin giao đất, thuế đất thì mới được thực hiện dự án đầu tư. Quy trình thực hiện này được thực hiện theo quy định pháp luật của đất đai. Sau đây, Du & Partners law firm có nhiều kinh nghiệm tư vấn pháp luật về đất đai và đầu tư sẽ giúp khách hàng nắm rõ vấn đề này.

(Ảnh minh họa)

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai căn cứ giao đất và cho thuê đất, bao gồm:

Một là, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1.2. Cơ quan có thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện

Cơ quan có thẩm quyền thông qua kế hoạch sử dụng đất hằng nằm của cấp huyện là Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2013.

Đối với các dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013:

– Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

– Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

– Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

– Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

– Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.            

Theo đó thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Để phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hoặc có cơ sở cho Ủy ban Nhân dân cấp huyện lập kế hoạch sử dụng đất, doanh nghiệp cần chủ động báo cáo Ủy ban Nhân dân cấp huyện về dự án, nhu cầu xin giao đất, thuê đất phục vụ hoạt động dự án đầu tư của mình.            

2.  Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp được xác định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 trong 03 trường hợp như sau:

 – Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

–  Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ hướng dẫn thực hiện đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Và theo thực tế triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh thường vẫn yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Bộ Ngoại giao, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an (Cả 3 Bộ đối với khu đất sử dụng tại đảo và các xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng; Bộ công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh).

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bánhoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử vốn từ ngân sách nhà nước thì phải có các điều kiện (quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013) sau đây:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính của mình bằng hai điều kiện sau:

  • Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
  • Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Đối với doanh nghiệp nhà nước, tư vấn sâu thêm các vấn đề pháp lý bảo đảm liên quan đến việc chứng minh năng lực tài chính trên cơ sở các quy định về tài chính đối với doanh nghiệp nhà nước, quản lý và sử dụng tài sản nhà nước.

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Việc ký quỹ được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư. Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư gồm những nội dung chủ yếu sau đây:

  • Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
  • Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
  • Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
  • Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
  • Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
  • Biện pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước;
  •  Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên;
  •  Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái với quy định của Luật Đầu tư, Nghị định này và pháp luật có liên quan.

 Thời hạn thực hiện bảo đảm dự án được tính từ thời điểm thực hiện nghĩa vụ (thời điểm ký quỹ/ thời điểm thực hiện bảo đảm dự án) đến thời điểm số tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đầu tư hoặc được nộp vào ngân sách nhà nước hoặc đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh (Điểm b khoản 5 Điều 26 NĐ 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021).            

Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên vốn đầu tư của dự án theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:

  • 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng;
  • 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng;
  • 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng.

 Vốn đầu tư của dự án được xác định để làm căn cứ tính mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu có) (khoản 3 Điều 26 Nghị định 31/2021 ngày 26/3/2021).            

Khoản ký quỹ này sẽ được nộp và hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án (khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020); trong đó cần lưu ý trường hợp dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện vì lý do bất khả kháng hoặc do việc thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do dự án phải điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thay đổi quy hoạch thì nhà đầu tư được xem xét hoàn trả số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án (điểm đ khoản 9 Điều 26 Nghị định 31/2021 ngày 26/3/2021). Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp không phải ký quỹ theo quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 sau đây:

  •  Đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  •  Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
  •  Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
  •  Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Dự án đầu tư được giảm tiền ký quỹ như: Ngành, nghề được ưu đãi đầu tư, đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặt biệt khó khăn (Khoản 4 Điều 26 Nghị định 31/2021 ngày 26/3/2021).   

Doanh nghiệp có khả năng được hoãn đóng tiền ký quỹ nếu đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt thì thực hiện như sau:

  • Trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm ký quỹ/ thời điểm thực hiện bảo đảm dự án;
  • Trường hợp số tiền đã ứng thấp hơn mức bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư phải nộp số tiền ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bằng phần chênh lệch giữa số tiền đã ứng với mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định về  mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư tại thời điểm quy định về thời điểm ký quỹ/ thời điểm thực hiện bảo đảm dự án;
  • Nhà đầu tư có tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng được nộp trong các trường hợp quy định tại trên phải nộp tiền ký quỹ cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều này khi dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

   + Không vi phạm quy định pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.            

3. Thẩm quyền quyết định cho doanh nghiệp được giao đất, thuê đất          

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, thuê đất cho doanh nghiệp (không được ủy quyền cho cấp khác thực hiện) theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013.            

4. Hồ sơ xin giao đất, thuê đất          

Hồ sơ xin giao đất, thuê đất được chia thành 02 loại: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.          

* Hồ sơ xin giao đất, thuê đất đối với loại thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Trình tự, thủ tục và hồ sơ xin giao đất, thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá/Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất.          

* Hồ sơ xin giao đất, thuê đất đối với loại không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:          

– Số lượng: 01 bộ hồ sơ.

Nơi nộp: Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh.

Trường hợp đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, gồm:

  • Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);
  • Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật);
  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

Đối với việc giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặt dụng mà không phải là dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp nhận chủ trương đầu tư thì Điều 68 Nghị định 43/2014 được sửa đổi bởi khoản 20 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, như sau:

  •  Doanh nghiệp xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường;
  • Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến doanh nghiệp để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất.
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất do cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp theo yêu cầu của doanh nghiệp đó.

(Khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)

Trường hợp đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình, gồm:

  • Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo TT 30/2014/TT-BTNMT);
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất do cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp theo yêu cầu của doanh nghiệp đó;
  • Bản sao thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình sơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
  • Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo).

(Khoản 2 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)            

5. Các công việc sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất

Sau khi đã có quyết định của UBND cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp cần thực hiện các công việc sau:

– Nộp tiền sử dụng đất, phí và lệ phí đối với trường hợp được giao đất; nộp tiền thuê đất, phí và lệ phí đối với trường hợp thuê đất (theo thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường);

– Ký hợp đồng thuê với Sở Tài nguyên và Môi trường (không áp dụng đối với trường hợp giao đất);

– Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường giao đất trên thực địa cho doanh nghiệp (cần có biên bản giao đất trên thực địa  theo Mẫu số 06 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

– Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho doanh nghiệp;

– Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường trao sau khi đã nhận bàn giao đất trên thực địa (cần có biên bản trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất);

– Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành việc chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của DU & PARTNERS LAW FIRM. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi ngay.

THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY LUẬT TNHH DU VÀ CỘNG SỰ (DU & PARTNERS LAW FIRM)
Địa chỉ: số 132, đường Nguyễn Đệ, P. An Thới, Q. Bình Thủy, TP. Cần Thơ.
Email: duandpartners@gmail.com.
Website: https://duandpartners.com/
Hotline: 02923 767 768

* Đánh giá bài viết