Khi thế chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp cần xác định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, xác định cấp có thẩm quyền của doanh nghiệp quyết định mang quyền sử dụng đất đi thế chấp và xác định trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

(Ảnh minh họa)

1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, doanh nghiệp cần xem lại các điều kiện này để xác định quyền sử dụng đất của mình đã đủ điều kiện để mang đi thế chấp theo quy định của pháp luật hay chưa?

2. Thẩm quyền của doanh nghiệp quyết định mang quyền sử dụng đất đi thế chấp

Trong một tổ chức doanh nghiệp để xác định người có thẩm quyền mang quyền sử dụng đất đi thế chấp thì phải xem xét Điều lệ doanh nghiệp, Quy chế quản trị nội bộ của doanh nghiệp để xác định đúng cấp có thẩm quyền quyết định của doanh nghiệp là Đại hội đồng cổ đông, hay Hội đồng Quản trị, Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty, chủ sở hữu hay Giám đốc doanh nghiệp. Khi tư vấn, Luật sư cần phân biệt rõ cấp có thẩm quyền quyết định với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp – là người có thẩm quyền ký các văn bản, hợp đồng của doanh nghiệp.

3. Trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp

Quy trình này doanh nghiệp sẽ phối hợp với các tổ chức tín dụng thực hiện theo trình tự sau:

– Kiểm tra, xác nhận tính pháp lý của tài sản theo quy định của pháp Luật Đất đai và Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (nếu có liên quan);

– Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc;

– Tiến hành định giá tài sản;

– Giao – nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai;

– Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa tổ chức tín dụng và doanh nghiệp, thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

– Tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
4.1. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP doanh nghiệp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp như sau:

– Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

– Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

4.2. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) (Khoản 3 Điều 9 Nghị định 102/2017/NĐ-CP) là cơ quanđăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp yêu cầu đăng ký phải kê khai đầy đủ, chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và chịu trách nhiệm về thông tin đã kê khai, cung cấp, trong trường hợp gây thiệt hại, thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2017/NĐ-CP).            

4.3. Hình thức nộp

Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp theo một trong các phương thức sau đây:

(i) Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;

(ii) Nộp trực tiếp;

(iv) Qua đường bưu điện;

(v) Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm (Điều 13 Nghị định 102/2017/NĐ-CP).            

4.4. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm

– Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

– Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

– Thời hạn quy định trên được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

(Điều 16 Nghị định 102/2017/NĐ-CP)

Người yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm. Trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu, cơ quan đăng ký cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm cho cá nhân, pháp nhân có yêu cầu (Điều 22 Nghị định 102/2017/NĐ-CP).

4.5. Phí đăng ký thế chấp

Doanh nghiệp yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, phí cấp bản sao và phí cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký, phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật (Điều 11 Nghị định 102/2017/NĐ-CP).            

4.6. Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký

Căn cứ Điều 18 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký:

– Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên hoặc thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm do tổ chức lại doanh nghiệp;

– Rút bớt tài sản bảo đảm;

– Bổ sung tài sản bảo đảm mà các bên không ký kết hợp đồng bảo đảm mới.

Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của DU & PARTNERS LAW FIRM. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi ngay.

THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY LUẬT TNHH DU VÀ CỘNG SỰ (DU & PARTNERS LAW FIRM)
Địa chỉ: số 132, đường Nguyễn Đệ, P. An Thới, Q. Bình Thủy, TP. Cần Thơ.
Email: duandpartners@gmail.com.
Website: https://duandpartners.com/
Hotline: 02923 767 768

* Đánh giá của khách hàng